政 策 >>> 公営企業会計決算特別委員会・2007/10/24
◆ 水道局の土地の賃貸

〇佐藤委員
 水道局の保有する土地の利活用について伺います。

まず伺いますが、水道局の保有している土地はどれくらいあるのか、また、そのうち貸し付けしている土地はどれほどになるのか、お答えください。

〇山本経理部長
十八年度末の時点でございますが、水道局が保有する土地は二億三千百三十九万六千平方メートルとなっております。そのうち、水源林を除く面積は二千十七万五千平方メートルでございます。また、賃貸している面積は六万七千平方メートルでございます。

〇佐藤委員
水道局が広大な土地を所有しているということはよくわかりました。
それでは、水道局の保有する土地の賃貸について伺います。
水道局の保有する土地の賃貸について、契約形態がどうなっているのか、契約形態と件数、そして相手方をお答えください。

〇山本経理部長
将来、局事業で使用する可能性があるなど、事業上の制約がある土地につきましては随意契約を行っております。件数は三件で、契約の相手先は東京都市開発株式会社でございます。

事業上の制約がない土地につきましては公募で契約をしており、件数は三件で、その相手先は、介護事業者、温浴施設事業者、駐車場事業者でございます。

〇佐藤委員
賃貸している土地について、随意契約と公募、それぞれについて一平方メートル当たりの単価を教えてください。

〇山本経理部長
随意契約の総面積は六万平方メートル、収入は三億五千九百万円でございまして、一平方メートル当たりでは六千円となります。
公募の総面積は七千平方メートルでございますが、立地条件がよいことから、収入は七千二百万円となっておりまして、一平方メートル当たりでは一万円でございます。

〇佐藤委員
状況はわかりました。

随意契約で契約された内容のうち、水道局の土地賃貸に関して、東京都市開発株式会社を経由して佐川急便に賃貸した案件がありました。都と東京都市開発株式会社が契約を結び、そして、東京都市開発株式会社と佐川急便が契約を結ぶという形態になっています。

普通財産の場合、貸し付けを行うに当たって、水道局固定資産規程によれば、固定資産管理運用委員会が貸付期間や貸付料を決めることになっています。今申し上げた佐川急便の案件について、固定資産管理運用委員会では、相手方を佐川急便として賃貸の検討をしたのかどうか、お答えください。

〇山本経理部長
水道局固定資産管理運用委員会では、固定資産の効率的運用等についての方針を審議しております。

本案件の土地につきましては、一部を局の緊急資材置き場として使用することが予定されていたため、将来の局事業に支障がないようにする必要がございました。このため、当局と信頼関係があり、かつ局事業に精通し、資産活用の経験とノウハウを持つ東京都市開発株式会社を相手方として、倉庫の建設を前提とする事業用定期借地権の設定を検討いたしました。

佐川急便株式会社は倉庫の借り手でございますけれども、借り手につきましては、固定資産管理運用委員会で審議する運用方針に直接かかわるものではないことから、検討項目としてはおりません。

〇佐藤委員
この案件については、公募はしなかったのでしょうか。していないのであれば、理由をお答えください。

〇山本経理部長
本案件につきましては、公募は行っておりません。

本案件の土地につきましては、将来の局事業に支障がないようにする必要があったため、東京都市開発株式会社と随意契約を行っております。

〇佐藤委員
固定資産管理運用委員会は、水道局の固定資産について、その利活用の是非を議論する委員会です。そこで実際に利用する相手方を決めることなく、都と東京都市開発株式会社で賃貸契約を結び、東京都市開発株式会社が、実際に利用する民間企業を探させるというのは、固定資産管理運用委員会が責任を果たしていないと考えます。見解を伺います。

〇山本経理部長
先ほどお答えいたしましたとおり、水道局固定資産管理運用委員会では、固定資産の効率的運用等についての方針を審議しております。

本案件では、土地の特性を踏まえた効率的な運用方法として、事業用定期借地権の設定により、公営企業としての企業性を発揮していくことを検討いたしました。
資産運用の基本的な枠組みを設定するという本来的な審議については、十分役割を果たしていると考えております。

〇佐藤委員
東京都市開発株式会社が二十年の定期借地権を設定し、佐川急便に対して倉庫建物を貸すという契約を行っておりますが、相手方の選定方法はどういう経緯であったのか、お答えください。

〇山本経理部長
東京都市開発株式会社が佐川急便株式会社を選定した方法でございますけれども、不動産専門業者としての情報を駆使して、立地特性や業種を考慮し、相手先としてふさわしい企業を選んだものでございます。局からの借地に当たっての条件を満たし、かつ高収益を上げられる相手方を選定したものと考えております。

〇佐藤委員
今申し上げました、佐川急便が賃貸している案件について伺いますが、賃貸の際の保証金はどうなっているのでしょうか。

都が東京都市開発株式会社からもらい、東京都市開発株式会社が佐川急便から保証金もしくは敷金をもらっているものでしょうか。それぞれの状況についてお答えください。

〇山本経理部長
局といたしましては、定期借地契約に基づきまして、東京都市開発株式会社から保証金を預かっております。
東京都市開発株式会社と佐川急便株式会社との間における保証金その他の条件につきましては、東京都市開発株式会社に任せているところでございます。

〇佐藤委員
また、武蔵野市において水道局の土地を賃貸する際、同じように、都と東京都市開発株式会社が契約を結び、そして東京都市開発株式会社と、いなげやが契約を結ぶという形態になっております。

武蔵野市の案件は共同ビル方式で施工されているわけですが、工事の施工について、建設業者の選定はどうなっているのでしょうか。また、選定した主体と選定方法、参加企業数、契約企業名等を教えてください。

〇山本経理部長
ビルの建設は、共同事業者である東京都市開発株式会社の責任において行うこととしております。

建設業者の選定につきましては、東京都市開発株式会社が、施工実績のある複数の企業を選定し、技術提案型総合評価方式により入札を行い、契約しております。

〇佐藤委員
共同ビル方式については、東京都市開発株式会社が資金調達をして建設するため、東京都市開発株式会社が多くの床面積を得るような仕組みになっています。

都が資金調達をし、ビルを建設すれば、都の保有する床面積が多く獲得できるわけですが、なぜ資金調達をあえて東京都市開発株式会社に頼る必要があるのでしょうか、お答えください。

〇山本経理部長
公営企業が行う資産活用は、本来事業の収支を補完するために、安全確実に実施する必要があることから、建設資金を直接投資して事業リスクを負うことは必ずしも適切ではないと考えております。このため、建設資金の調達をしなくても確実な収益が見込まれる共同ビル方式を活用しております。

また、共同ビル方式の相手方事業者でございますが、本案件のように、浄水場に隣接するなどの事業上の制約のある土地につきましては、当局事業に精通し、当局資産の管理運用に経験とノウハウのある東京都市開発株式会社を共同事業者として活用しているところでございます。

〇佐藤委員
そもそも東京都市開発株式会社は、淀橋浄水場の跡地を使ってテナント運営をしておりましたが、いつから水道局の全域の土地賃貸にかかわるようになったのでしょうか、お答えください。

〇山本経理部長
東京都市開発株式会社は、当初から不動産の管理、賃貸借や都市開発などを目的といたしまして、昭和五十五年十月に設立されております。
実績としては、まず、昭和五十九年八月に新宿国際ビルが竣工し、その後、順次、当局資産の活用や賃貸管理業務を行っております。


〇佐藤委員
相手方の選定を行い、契約を結ぶのは都の権限です。なぜ民間企業の東京都市開発株式会社が随意契約を結ぶ権限があるのでしょうか。
また、都は、どういった手続で東京都市開発株式会社と民間企業との契約を承認しているのか、お答えください。

〇山本経理部長
不動産の賃貸管理業務においては、優良なテナントの選定、賃料価格の交渉、ビルの適正な使用管理、賃料徴収その他、多くの経験とノウハウを要するものがございます。

このため、当局の資産活用におきましては、当局が出資する不動産専門業者であり、当局資産の管理運用に経験とノウハウを有する東京都市開発株式会社を活用することとしており、その判断と責任においてテナントを選定し、契約するものとしております。

なお、テナントにつきましては、東京都市開発株式会社から随時報告を受けております。

〇佐藤委員
次に、水道局が保有しているビルの賃貸について伺います。

水道局が保有している床を賃貸している契約について、契約形態がどうなっているのか、契約形態と件数、そして相手方をお答えください。

〇山本経理部長
ビル等の賃貸についての契約形態でございますが、同じビルに床を所有している場合などは、スケールメリットが発揮されるため、すべて随意契約となっております。

相手方は、東京都市開発株式会社ほか、民間の不動産専門業者など五社でございます。

〇佐藤委員
契約方法はすべて随意契約とのことですが、局の保有する床について賃貸契約をしている一平方メートル当たりの単価を教えてください。

〇山本経理部長
平成十八年度におけるビル賃貸の延べ床面積は九万六千平方メートル、収入は全体で六十三億六千七百万円でございまして、一平方メートル当たり六万六千円となっております。

〇佐藤委員
一平方メートル当たり年間六万六千円ということは、つまり、一坪につき一月当たり約一万八千円で賃貸しているわけですね。
都と東京都市開発株式会社の随意契約について、契約期限を教えてください。初めて契約をしてから何度契約更新を行ったのか、お答えください。

〇山本経理部長
東京都市開発株式会社と当初契約をしたのは、新宿国際ビルが竣工した昭和五十八年度でございます。契約期間は一年となっておりますが、先ほどお話ししたとおり、東京都市開発株式会社は賃貸管理業務に多くのノウハウを有していることから、その後、毎年更新を行ってきているところでございます。

〇佐藤委員
水道局が東京都市開発株式会社に委託契約している保有床からの収入総額は幾らになるのか、また、そのうち都の収入総額は幾らであり、東京都市開発株式会社に管理費相当額を幾ら支払っているものなのか、お答えください。

〇山本経理部長
東京都市開発株式会社が管理している建物活用における収入は、約六十一億二千万円でございます。これは局の収入約三千億円の二%を占めておりまして、局の財政に大きな貢献をしているところでございます。

建物活用収入、先ほど約六十一億二千万円と申し上げましたが、そのうちの収益は約五十八億九千万円でございます。管理費相当額は約二億三千万円となっております。

〇佐藤委員
テナント運営の収入がふえているのであれば、賃貸契約を見直し、局財政に繰り入れてもらうことを考えることも必要ではないかと思いますが、見解を伺います。

〇山本経理部長
管理費相当額はテナント賃料の四%の定率で契約しておりまして、賃料が上がれば、上がった相当分の収入が局に入る仕組みとなっております。この四%という数字は、業界の中でも低目のもので、妥当なものと考えております。

〇佐藤委員
東京都市開発株式会社が民間企業と契約をしている契約書に関して、書類の保存状況はどうなっているのでしょうか、お答えください。

〇山本経理部長
東京都市開発株式会社における書類の保管状況でございますが、テナントとの契約書につきましては、過去のものを含めまして、すべて適切に保管していると聞いております。

〇佐藤委員
続きまして、テナントが契約の際に支払う敷金等について伺います。

東京都水道局固定資産規程によれば、非常に多くの敷金を支払うよう規定をされているわけですが、テナントからの敷金はだれが管理をしているものか、また、敷金または保証金を集めて運用しているものかどうか、お答えください。

〇山本経理部長
テナントからの敷金につきましては、東京都市開発株式会社が管理運用してございます。ただし、その運用益相当額につきましては、当局が収入しております。十八年度における運用益相当額は、約千六百万円となっております。

〇佐藤委員
現時点で、敷金または保証金を預かっている東京都市開発株式会社が保有をしている資金は幾らになっており、どういう運用方法になっているのか、お答えください。

また、東京都市開発株式会社の帳簿では、この敷金の扱いはどうなっているのでしょうか。

〇山本経理部長
十八年度末の時点で東京都市開発株式会社がテナントから預かっている敷金は、約五十一億円でございます。
その運用方法や帳簿上の扱いにつきましては、適切に行われております。

〇佐藤委員
財務局の平成十五年の第二次財産利活用総合計画の取り組みの中に、都有財産利活用推進会議を設置して、会計を越えた財産の情報交換を行い、利活用を推進するという方針が打ち出されています。

既に水道局として、財産の利活用を各局と相談して行っているようですが、水道局として保有している保有床や土地についても、局を超えた適切な利活用に努めるべきであると考えます。見解を伺います。

〇山本経理部長
当局は、平成十六年九月に設置された都有財産利活用推進会議に参加するなど、知事部局等との情報交換を密に行ってきております。その結果、局の収益につながる旧庁舎の知事部局等への売却や貸し付けなどを実現しているところでございます。

公営企業は、みずからの責任において、社会経済情勢の変化に柔軟かつ弾力的に対応できるよう体質を強化していくことが求められております。

今後とも、知事部局等との連携を密にし、局財政の経営基盤強化につながる資産の効率的な活用を図ってまいります。

〇佐藤委員
既に賃貸している土地や床についても、契約年度ごとに、各局と利活用を図り、見直しを行うよう要望しておきます。

また、水道局の所有する床の売却や証券化を行うべきではないかと考えますが、見解を伺います。

〇山本経理部長
当局では、局の事業を安定的に運営していくため、不断の経営努力による効率的な事業執行を図っておりますが、さらなる企業努力の一環として、資産を貴重な経営資源としてとらえ、保有を原則といたしまして、安定的な収益を図ることとしております。このような考え方から、現時点では、一時的な収益となる床の売却や証券化は考えておりません。

なお、今後とも、公営企業として、局財政の基盤強化を図るため、資産の効率的な活用を積極的に推進し、安定的な収益の確保に努めてまいります。

〇佐藤委員
水道局は、保有床の賃貸によって収益を得て、水道料金を安くしていると見解を述べられておりますが、水道事業の効率化によって水道料金を安くする努力を重ねるべきではないでしょうか。

多岐にわたって質疑を行ってまいりましたが、固定資産の利活用については、都と東京都市開発株式会社との契約があり、そして、東京都市開発株式会社と各企業との契約があるわけです。しかし、それらの契約は多岐にわたり、非常にチェックが難しい複雑な契約になっております。

都民に対する説明義務がありますので、わかりやすい契約に努めていただくよう要望いたしまして、私の質疑を終わります。
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